KKVHÁZ
 

#

KKVHÁZ KKVHÁZ
 

KKVHÁZ

 

KKVHÁZ
 
  • KKVHÁZ cikkek
  • Szakértőink
  • Küldetésünk
  • KKVHÁZ KLUB TAGSÁG
  • Hirdessen nálunk!
 

A közös képviselő feladata

A társasházkezelés egyszerre jelenti napi üzemeltetési, karbantartási és ügyviteli feladatok végzését, valamint stratégiai feladatok megoldását.

Ennek a sokrétű és átfogó tevékenységnek ellátására a társasház alakuló közgyűlése közös képviselőt választ. A közös képviselő általában a tulajdonostársak soraiból kerül ki, de lehet a társasházban ingatlannal nem rendelkező külső magánszemély, vagy cég is. Arra is mód van, hogy közös képviselő helyett egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot válasszanak, mely bizottság elnökének jogállása és felelőssége a közös képviselőével azonos. A közös képviselői minőség üzletszerű ellátása esetén tevékenysége hivatalos, OKJ-s szakvizsgához kötött. A tulajdonosok által elfogadott Szervezeti és Működési Szabályzatnak (SzMSz) részletesen le kell írnia a közös képviselő feladatait és hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, hiszen egy későbbi, vitás kérdés esetén a megfelelően kidolgozott SzMSz mérvadó lehet a közös képviselővel szembeni fellépéshez. A közös képviselő tevékenységét a közgyűlés ellenőrzi, felmentéséről és díjazásáról szintén együtt határoznak a lakástulajdonosok.

A közös képviselő feladat- és hatásköre:

1. Szervezési tevékenység

A tulajdonostársak döntéshozó fórumát a közös képviselő hívja össze, ő készíti elő a közgyűlés határozatait, valamint felel a meghozott döntések végrehajtásáért. Munkáltatói jogkörben ő gondoskodik a munkavállalók kiválasztásáról (gondnok, házfelügyelő, takarító stb.). A gyakorlatban számos esetben problémát okoz, hogy a közös képviselő nem enged betekintést a tulajdonosoknak a társasház irataiba arra hivatkozással, hogy erről a társasházi törvény kifejezetten nem rendelkezik.  Erre a problémára nyújthat megoldást a web társasház nevű program, mely biztosítja, hogy a regisztrált társasházak minden tulajdonosa bármikor naprakész információkkal rendelkezhessen a társasház gazdálkodásáról, illetve értesítést kapjon az előtte álló feladatokról (pl. közös költség befizetés, mérőóra állások beírása, stb.)

2. Jogi tevékenység

A közös képviselő ügyel a társasház működésének törvényességére, továbbá gondoskodik arról, hogy a közösség döntései megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek. Ügyel a házirend betartatására, továbbá ő jár el a hátralékos tulajdonosokkal szemben, a jelzálogjog bejegyeztetése, nyilvántartása, törlésének kezdeményezése a közös képviselő feladata. A társasház mint közösség perbeli képviseletét a közös képviselő látja el, valamint a különböző hatóságok előtt is ő jár el a közösség nevében.

3. Gazdasági és pénzügyi tevékenység

A közös képviselő feladata a közös költség hozzájárulás kiszámítása és beszedése. Ő készíti elő az éves költségvetési javaslatot és tárja azt a közgyűlés elé. Nyilvántartja a beérkező és kimenő számlákat, rendelkezik a közösség bankszámlája felett. Feladatai közé tartozik még az adózással összefüggő ügyek intézése, az éves mérlegbeszámoló elkészítése, munkabérek, a magánszemélyek megbízási és vállalkozási díjának számfejtése, kifizetése, valamint az iratok, okmányok, bizonylatok megőrzése.

4. Műszaki tevékenység

A közös képviselőnek minden szükséges intézkedést meg kell tennie az épület fenntartásáért. Ő rendeli meg a szükséges építési-szerelési, karbantartási munkákat, szerzi be a felújítási munkák elvégzéséhez a kivitelezői árajánlatokat, ellenőrzi a kivitelező munkáiról szóló referenciákat. Megköti a tervszerű üzemeltetési és karbantartási munkákhoz az átalányszerződéseket, külön megbízással megrendeli a felújítási, illetve nagyobb karbantartási munkák elvégeztetéséhez műszaki szakvéleményt, továbbá gondolkodik az azonnali beavatkozást igénylő hibák elhárításáról. Garanciális szabály a közös képviselő képviseleti jogának törvényi korlátozása azon építésügyi hatósági eljárások esetében, amelyek a tulajdonosok érdekeit közvetlenül érintik. Ez esetben a hatóság közvetlenül küldi ki a határozatokat a tulajdonosok részére, s nem a közös képviselőn keresztül, így kedvezőbb lehetőségük nyílik az esetleges jogérvényesítésre.

5. Ellenőrzési tevékenység

A közös képviselő ellenőrzi a közös tulajdonú bérbe adott lakás, helyiség rendeltetésszerű használatát, a közmű-fogyasztásmérők leolvasását, továbbá a központi fűtést és melegvíz-szolgáltatást igénybe vevő fogyasztók fűtőberendezésének hőfogyasztását.

A közös képviselő felelőssége:

A közös képviselő felelőssége három kategóriába sorolható, úgymint erkölcsi, anyagi és büntetőjogi felelősség.

1. Erkölcsi felelősség

Ha a közös képviselő kimutatható kárt tevékenységével nem okozott, tehát kártérítési felelőssége nem áll fenn, annak a vizsgálatára ettől függetlenül sor kerülhet, hogy megtett-e mindent a közösség érdekében. Erkölcsi felelősségre nem vonható az a képviselő, aki a gazdálkodás során körültekintően jár el, így különösen megalapozott költségvetési javaslatot terjeszt a közgyűlés elé, és a közös költség hátralékosokkal szemben következetesen lép fel.

2. Polgári jogi felelősség

A közös képviselő károkozásáért a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint tartozik helytállással vagy szakmai felelősségbiztosítása, vagy saját vagyona terhére.  Kártérítési per akkor indítható a közös képviselő ellen, ha valamilyen kötelezettség teljesítését önhibájából mulasztotta el, vagy nem az elvárható gondossággal jár el, és ennek következtében a társasháznak vagy a tulajdonostársaknak kárt okoz. Így például, ha valamilyen költséget nem fizet meg időben és emiatt társasházunkat kamatfizetésre kötelezik, feltéve, hogy nem a közgyűlés döntése vagy pénzhiány okozta a késedelmet. Ennek megítéléséhez a társasházi törvényt és a képviselő, illetve a ház között kötött szerződést kell alapul venni.

3. Büntetőjogi felelősség

A büntetőjogi felelősség akkor merül fel, ha életet vagy testi épséget veszélyeztető karbantartási munka a közös képviselő mulasztásából maradt el, és ebből fakadóan baleset következett be, például, ha a jégmentesítést elmulasztása miatt egy lakó elcsúszik és megsérül.

BALÁZS & HOLLÓ Ügyvédi Iroda


FEL

Hozzászólások  

 
#47 Karácsonyi Erzsébet 2020-07-24 10:24
Segítséget kérek. Évek óta áztat a felső lakó, én 8.-ik emeleten lakom. Már penészes, és leázoik a 6.-ik emeletig. Megtekintés, hümmögés, majd a hibaelhárítást rám tukmálva semmi nem történik. A Probléme, hogy felettem bérlik a lakást, a tulajdonos nem elérhető, a bérlő meg nem adja ki, és nem működik közre. 69 éves vagyok, nem hiszem, hogy nekem, mint haszonélvezeti lakónak lenne kötelessége ezt megoldani. Tanácsot szeretnék kérni, mert a lakés állaga és az egészség romlik állandó penészesedés miatt. Köszönöm.
 
 
#46 Toto 2020-06-25 15:16
Üdv. Olyan gondom lenne, hogy a házban van egy babakocsi féle tároló. Na most azt anno az egyik idős szom. Néni elfoglalta. Amióta gyerekünk van az öregasszony rongálja a babakocsit. Az erre kitalált tárolóba szeretnék egy kisebb babakocsit rakni illetve a gyerek homokozó cuccát amit hosszú viták után az öregasszony eltűntetet(elrakta vagy eldobta nem tudom). Neki minden ami a miénk útban van. Másé nem csak a miénk. Továbbá folyamatosan felcsörgetnek és a kerékpárom kerekét 5x lékelték meg 1 hónap alatt azóta most megint. Írtam panaszt a közös képviselő lakásszövetkezetnek. Válaszuk: a felosztás vitája nem az ő dolguk. A többivel meg forduljak a rendőrséghez. Telefonban azt mondták, hogy a lépcsőház és a tárolók az ő "tulajdonuk" ergo nekik kéne. Rendet tenni! Azért mert fiatal vagyok vagy mert az öregasszonnyal régi az ismeretség akár a bizalmi emberen keresztül is nem hajlandók intézkedni.
Úgy gondolom 3 kapát ugyanúgy fel lehet hozni a tárolóból mint egy babakocsit (nem sport). Nem az egész tárolót kértem csak a jogot hogy bepakolhassak.És kérem vissza az elvett játékot!
A pénzt vastagon beszedik de nem csinálnak semmit. Állítólag azért vettek fel anno pénzt, hogy "megjavítsák" a tetőt, ablakot a beázások miatt. Azóta is beázunk az ablak alatt biztos. Hogy lehetne megszabadulni a Lakásszövetkezettől illetve kihez tudok fordulni, hogy nem teszi a dolgát??? Sajnos ha 100% kell a kilépéshez akkor az idős, nyugdíjasok nem fognak ellenük szavazni.
Kérem segítsenek! Lassan a ház mínuszban kerül annyiba kerül a házkezelésünk is.....sok baj van.
 
 
#45 Duzmáth Tamás 2020-06-01 15:05
Mindegyik közös képviselő elszámoltatható és megrendszabályozható. Két kiadvány is foglalkozik ezzel a témával, látogassanak el a karosultak.hu honlapra.
 
 
#44 Sütő Ibolya 2020-04-16 14:29
10 emeletes lépcsőházban lakom
A közös képviselő nem törődik semmivel, Nem kapunk semmiféle elszámolást, hogy mire kőlti pénzünket.Ha szólunk valamiért kiabál a lakókkal. Sem a lépcsőház, sem a lift takarítása nincs megoldva. A járvány idején sem megoldott, nincs fertőtlenítés, sok az idős, muszáj használni a liftet. Mi fizetünk a takarításér a közös költségbe, mégsem megfelelő, nincs akihez forduljunk. Eltávolítani nem lehet
Ő a kis király.
 
 
#43 Klábenné Póta Mária 2020-02-23 18:31
Tisztelt Hölgyem/Uram!
Társasházban lévő lakásomban jelenleg egy fiatal házaspár él egy év alatti kisgyerekkel.
Az alattunk lakó a közös képviselő hathatós támogatásával és gyakori fenyegetésével egybekötve háborog a telefonomon,Messengeren és levélben,mert az 50 kg-os anyuka lépései,de a 8 hónapos kisfiú tipegése,a plüss játék keresése is zavarja.Elhangzott már,hogy miért engedték őket oda a gyerekkel,(a gyerek oda született),de az is,hogy hogyan mert szülni az anyuka más lakásába.Közös képviselőtől furcsa üzenetet kapok: vegyem tudomásul,hogy (a felsoroltak miatt) én vagyok a felelős.(70 éves koromig gondoltam úgy, hogy én a saját tetteimért, esetleges következményeiért vagyok felelős.Társasházban hogy van ez? A közös képviselő hogyan fegyelmezheti a lakástulajdonost,vagy a lakásban élőket? Tisztelettel várom válaszát!
 
 
#42 Marush Mu 2019-11-26 14:36
T.cím! Ingatlantulajdonos adhat-e OKJ képesítéssel nem rendelkező családtagnak meghatalmazást képviselői teendők ellátásához? Köszönettel Mu.
 
 
#41 Rácz Kati 2019-11-22 10:25
T.Cim!
Tanácsot szeretnék kérni. Társasházban lakom a lépcsőház fölött.Bejárati ajtót cseréltek 2 éve és ezzel meg keseritették az életemet ugyanis az ajtó hangos.A közösképviselőnek hiába mondom, hogy javitsák meg de ő azt mondja az ajtó a rendeltetésének megfelelően müködik azaz nem csinálnak semmit én meg fülldugóval alszom.Nem tudom mit csináljak és , hogy hova forduljak. Ebben kérném a segitségüket, hogy mit lehet ilyenkor tenni. Köszönettel: Rácz kati
 
 
#40 Márkus Mária 2019-07-15 16:46
Szeretném a Távhős lakásomban a radiátor szelepeket és mérőket meghibásodás miatt lecseréltetni. Ehhez a vizet le kell engedni. A közös képviselő kérésére a nyári hónapokban ezt a Főtáv ingyen megteszi 2 hetes időtartamra. Viszont megkeresésemre nemleges választ adott, arra hivatkozva, hogy akkor bárki hozzányúlhat a társasházban szakszerűtlenül a szerelvényekhez.
Tanácstalan vagyok...Ha én kérem a Főtávtól, az 20.000,-Ft-omba kerül.
Kérdésem: Nem kötelesek biztosítani a nyári vízleengedést karbantartási, javítási munkálatokra?
Köszönöm!
Márkus Mária
 
 
#39 Hoffmann Robert 2019-06-04 10:03
"#37 István Simone 2019-05-03 19:05
Amikor eladás alatt állt a magántulajdonú lakásunk,szerződést kötöttünk az Otthoncentrummal a közösképviselő egyszeűen betört a magántulajdonú lakásunkba, belekevert az eladási szerződésbe az Otthoncentummál egyszerűen kulcsot kiadta vadidegenek,közben kreálta a tartozásokat,aztán jogtalanul kiküldte a végrehajtót!Ez Tatabányán történt!Ilyen esetben mit lehet valóban tenni?Köszönettel!"

Kedves István Simone!

A végrehajtót meg kellett előznie egy fizetési meghagyásnak a társasház részéről.
Az Otthoncentrum, mivel illetékteleneket engedett be az Ön ingatlanába , megvonhatja a megbizást és visszakérheti a kulcsokat, de lehet érdemes zárat cseréltetnie.

Üdvözlettel: Hoffmann Róbert
 
 
#38 Érdeklődő 2019-05-08 19:37
A gond az, hogy a közös képviselők azt hiszik, hogy munkahely a társasház lakóközössége. Tehát Ők a beosztottai. Nem a ház közös érdekét képviselik, hanem főnököt játszanak. Ahol a lakóknak semmilyen joguk sincs, úgy gondolják!Csak fizessenek, minden évben, tulajdonképpen a semmiért havonta. Mert elérhetetetlenek napközben. A felújítási munkával nem törődnek. A házak ezért folyamatosan amortizálódnak. Nem pályáznak meg vissza nem téritendő támogatásokat. Egyszerűen olyanok, mintha nem is léteznének. Csak a bérüket követelik 1 évben egyszer a közgyűlésen. Leellenőrizhetetlenek a kiadások, bevételek. Olyanok mint a kiskirályok. Alattvalóknak tartják a lakókat! Miért??? Nincs ellenőrzésük hivatalból ingyenesen! A jegyzőhöz ha fordulnának a lakók, egységesen ez vajon eredményre vezetne? Mert a lakók is már félnek lépni, mert úgy bebetonozták magukat, hogy szinte leválthatatlanok. Csak az látszik meg a házon, hogy lepusztulnak, nem a normális karbantartás. Mert mintha kegy lenne, hogy a pénzükért az emberek, a lakók akarnak is látni valamit! Olyan mint a parlament, nem dolgoznak rendesen!
 
 
#37 István Simone 2019-05-03 19:05
Amikor eladás alatt állt a magántulajdonú lakásunk,szerződést kötöttünk az Otthoncentrummal a közösképviselő egyszeűen betört a magántulajdonú lakásunkba, belekevert az eladási szerződésbe az Otthoncentummál egyszerűen kulcsot kiadta vadidegenek,közben kreálta a tartozásokat,aztán jogtalanul kiküldte a végrehajtót!Ez Tatabányán történt!Ilyen esetben mit lehet valóban tenni?Köszönettel!
 
 
#36 Géza 2019-04-02 09:40
Nálunk a közös képviselő, mást sem tud csinálni, csak folyton emel,emel és emel mármint a közös költséget. Mára odajutottam, h nem birom tovább a rohadt szemétségeit és eladtam a lakást, most kertes házba megyek. És a társasházakat egész életen át elakarom felejteni.

U.i: Rohadjon meg ez a kis hülye kis paprikajancsi közös képviselő + bassza a jó édes kibaszott mocskos tetves kurva édesanyját! Patkány mocsok féreg!!!!
(Pedig szerettem a környéket, mert minden elérhető volt 2 percre).
 
 
#35 Fullér Mária 2018-12-01 08:57
Mindenkinek mondom, hogy akinek problémája van a közös képviselővel az fordulhat panasszal a kerületi jegyzőhöz. Másik fórum,a hol panaszt lehet tenni a Közös Képviselők egyesülete? Ennek a nevét nem tudom biztosan, de az interneten meg lehet nézni. Ha itt nem sikerül, akkor ügyvéd és olvasok olyan gondokról, amik elég komolyak és ezek nem fognak megoldódni maguktól.
 
 
#34 Berta Terézia 2018-07-20 11:54
Nekem is a közös képviselővel van gondom.Két éve vásároltam a lakást és eddig nem volt semmi gondom csak miután elöntött a szar a közös képviselő adott egy telefonszámot hol kapok segítséget ő nem volt hajlandó intézkedni. A következő hónap a közös költség fizetésekor megkérdeztem talált-e már szakembert mert a dugulás még mindig fennállt ő nyomdafestéket nem tűrő hangon leordította a fejemet amit a mai napig nem értek. Ezek után el kezdődött az én kálváriám. Mivel elvárja hogy a lakására vigyük a költségeket sokszor nincs otthon vagy nem enged be. Az ominózus leugatás után nem voltam hajlandó átlépni a küszöbjét.A gyakorlat az ,hogy minden hó 12.-én jön és beszed. Hozzám nem csönget be annak ellenére, hogy egész nap otthon vagyok.A napokban kaptam egy felszólítást, hogy fizessek mert különben jelzálogot tesz a lakásomra. Köteles vagyok én egész nap várni mikor jön ha hozzám nem.Kértem a közösség bank számla számát, hogy így tudjam rendezni a költségeket. Köteles -e megadni és ha nem mit csináljak. Hol található a felettes szerve a közös képviselőnek ahol panaszt lehet tenni.
 
 
#33 Nagy Lajosné Irén 2018-06-27 14:22
Hol kapok választ kérdésemre
 
 
#32 Rácz József 2018-06-12 18:11
Előfordult már ,hogy valaki választ is kapott ?
 
 
#31 Császár Angéla 2018-06-08 16:30
azt szeretném kérdezni Önöktől,hogy az elmúlt közgyűlésen én nem vettem részt,de utólag megtudtam,hogy a 16 lakó közül,csak 8-9 lakó vett részt,tehát nem az egész lakóközösség !!Na most ennek a gyülésnek állitólag az 59% azt szavazta meg,hogy a kert legyen lekeritésezve a két kétkilós kutyám miatt!!! Ez meg is történt,de jelzem,hogy 20 éve itt lakóm,és nem volt semmi gond,csak most a közösképviselő ránk szállt !!!És én nem kaptam a közgyűlésről semmiféle jegyzőkönyvet,hogy ki irta alá,tehát nem engednek a jegyzőkönyvbe betekintést!!!Lekerithették volna a közös udvart keritéssel ??? a kutyák miatt ??? és,hogy férhetek a jegyzőkönyvhőz,mert nem engendnek betekintést abba !! Előre is köszönöm válaszukat.
 
 
#30 Rácz József 2018-06-06 21:34
Ha valaki tanáccsal tudna segíteni az E-Mail címem raczjozsef1967@gmail.com címen megteheti. Minden hasznos tanácsot köszönök !
 
 
#29 Rácz József 2018-06-06 21:24
Üdv mindenkinek ! Kérdéssel fordulok Önökhöz ! Mi a teendő ha az első emeleten lakó beteg idős édesanyámat egy másfél évente elönti a szennyvíz ? Nyolc éve költözött bérházba mikor megözvegyült . Felújítottuk az egész lakást igényesen . Azzal a céllal , hogy míg él már rendben lesz . A napokban másodjára kellett vedérbe mernünk a fekáliát és lehordani . Kamerás hibafeltárást kértünk és megállapították ,hogy a dugulás a földszinti lakás szintén rongyok és felmosódarabok okozzák . Mégis arra kértek az első emeleten mi szedjük fel a csészét , bontsuk le a hátfalat .Kérhetek -e bármilyen munkalapot, igazolást, papirt azoktól akiket beengedünk a lakásba mert átjáróházat csinálnak a lakásból? Kicsi egyedül álló asszonyból bolondot csinálnak és nem tudunk állandóan ott lenni .Felelősségre vonható a közös képviselő ha fél 4-kor szólunk ,hogy jön fel a szennyvíz és Ő 5 óra után telefonál a duguláselhárítóknak és addig a vizet sem zárta el a házban ? Eddig se szerettem a bérházakat !
 
 
#28 Faragó Zsuzsanna 2018-05-31 06:52
Társasházunk kiírt egy pályázatot a ház takarítására.Erre jöttek be az árajánlatok is.Majd 1 tételt kivettek belőle a szerződés megkötésekor.Lakók kérdésére azt a választ adták ezért csökkentették a vállalkozó havi díját 30 ezer ft-al,majd a közgyűlésen meglepődve tapasztaltuk,hogy fél év után ez a tétel vissza lett téve a vállalkozónak és ezáltal ugyanaz a tételért 85 ezer ft állapítottak meg pluszban.Kérdésem jogos volt e az hogy nem a pályazatnak és az adott árajánlatnak megfelelően kötötték meg szerződést,majd pár hónap múlva egy burkolt áremeléssel megemelték a vállalkozó havi díját ami így több mint fél millió ft lett havonta.Ez így jogos?A lakók erről nem igazán lettek tájékoztatva,csak szembesültünk a ténnyel.Megköthet a közös
képviselő olyan szerződést ami nem a pályázati kiírásnak megfelelő volt?Másik kérdés vannak helységek amik bérbe vannak adva szinte fillérekért ennek bérleti díját több mint 10 éve nem emelték.Most a közgyűlés úgy határozott,hogy ezt minimálisan felemeli.Van olyan bérbevevő aki arra hivatkozik,hogy szerződés szerint ezt év közben nem lehet emelni csak január 0.-el.Erre vonatkozó kérdésem,hogy a közgyűlés felülbírálhatja e a szerződésben leírtakat és emelhet e év közben ezáltal.Válaszukat köszönöm Faragó Zsuzsanna
 
 
#27 Varga szilvia 2018-05-25 14:00
Tenyleg igaz hogy a kozoskepviselonek hataskorebe nem tartozik ha egy lako csapkodja a szemetledobo ajtajat es egy 4 honapos gyereket felkelt ezzel?
 
 
#26 ormos antol 2018-05-11 07:16
az után érdeklödné közösképviselönek mikkor kel elszámolia 2017 es évnek
 
 
#25 anyád 2018-04-24 18:22
AZ ÖSSZES KÖZÖS KÉPVISELŐ EGY ROHADT SZEMÉT MOCSKOS ÁLLAT!!!!!!! DÖGÖLJÖN MEG MIND RÁKBAN MÉG MA!
 
 
#24 Farkas Gyula 2018-03-21 21:20
Tisztelt cím !
Közgyűlésen a k.képv lehet e levezető elnök és jegyzőkönyv vezető ?
köszönettel
 
 
#23 Déberling Gergely 2018-02-23 11:59
Jó napot kívánok!
Érdeklődni szeretnék, hogy egy közös képviselőnek milyen kötelezettségei vannak, ha egy lakó elkötözik?
Mennyi időn belül kell(ene) elszámolni a költségekkel?
Mi 2016(!!!) januárjában költöztünk el és azóta húzza dolgot különböző kifogásokra hivatkozva!
Köszönöm szépen!
Üdvözlettel
Gergely
 

Szóljon hozzá!      (Jobbra tudnivalók!)

Szakértőnk további cikkei