KKVHÁZ
 

#

KKVHÁZ KKVHÁZ
 

KKVHÁZ

 

KKVHÁZ
 
  • KKVHÁZ cikkek
  • Szakértőink
  • Küldetésünk
  • KKVHÁZ KLUB TAGSÁG
  • Hirdessen nálunk!
 

Társasházi döntések

Legyen szó akár egy századfordulón épült gangos bérházról, akár az egyre divatosabb, új építésű lakóparkokról, számos lakástulajdonos dönt társasház létesítéséről.

A társtulajdonosok mindennapjait jelentősen megkönnyítheti ez az intézmény, például egy közösen finanszírozott homlokzat- vagy nyílászáró-felújítás formájában. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a társasház életét befolyásoló jelentős körülményekről és ezek változásairól közösen, valamennyi tulajdonostárs érdekeit szem előtt tartva kell döntéseket hozni, ami gyakran nehéz feladatnak bizonyul.

A társasház jellegzetessége ugyanis, hogy a tulajdonostársak az őket kizárólagosan megillető tulajdoni hányadon kívül közös tulajdont is szereznek. A hatályos társasház törvény rendelkezései szerint közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész (lépcsőház), az épület berendezések (csatorna, villámhárító, lift), és egyéb nem lakás céljára szolgáló helyiségek, illetve lakások (gondnoki, házfelügyelői lakás). Ez utóbbiak használatáról és hasznosításáról a közösség együtt határoz a társasház döntéshozó fórumán, a közgyűlésen.

1. A döntéshozó fórum

A társasházi döntések a közgyűlésen születnek, ami azonban csak akkor határozatképes, ha az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostárs jelen van.

A gyakorlatban az olykor több száz lakást tömörítő társasház esetében kihívást jelenthet a potenciális résztvevők összetoborzása, még akkor is, ha a gyűlés időpontjáról, helyéről és napirendjéről írásbeli értesítést kapnak mind a lakók, mind a közös tulajdonú helyiségek esetleges bérlői, legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal. Általában a legtöbb szervezeti-működési szabályzat úgy rendelkezik, hogy amennyiben a meghirdetett időpontban a közgyűlés határozatképtelen, fél óra elteltével a szavazatok számától függetlenül határozatképessé válik. A törvény kimondja, hogy a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog, határozathozatalhoz a jelenlevők egyszerű többségének szavazata szükséges.

2. Közös költséggel kapcsolatos döntések

A közös költség összege, annak kiszámítási módja, megosztásának rendje, vagy a hátralékos lakókkal szembeni fellépés mikéntje gyakran indukál vitát a tulajdonostársak között. A társasházi törvény szerint a közös költség nem más, mint a társasházi közös tulajdon fenntartásának költsége (üzemeltetés, karbantartás, felújítás), valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (épületbővítés, új épületrész létesítése).

Főszabály szerint a közös költség viselésének aránya a tulajdoni hányadokhoz igazodik, bizonyos esetekben azonban ez a megosztási mód méltánytalan helyzetet teremthet (például kizárólag garázstulajdonnal rendelkezők, vagy a lépcsőházat nem használó üzlettulajdonosok számára). A törvény ezért lehetőséget biztosít arra, hogy a lakók egyszerű szavazattöbbséggel ettől eltérően rendelkezzenek a szervezeti-működési szabályzatban.

Azzal a lakóval szemben, aki a közös költség befizetésével hátralékba kerül, a társasház a fokozatosság elve alapján lép fel. Először fizetési felszólítás, illetve annak eredménytelensége esetén fizetési meghagyás kibocsátására kerül sor. Ezen túlmenően a közgyűlésnek jogában áll elrendelni a legalább háromhavi közös költséggel tartozó tulajdonostárs külön tulajdonának, és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadnak jelzálogjoggal való megterhelést. Ezen határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával. Ha az adós kiegyenlíti tartozását, a közös képviselő az ezt követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.

3. Közös tulajdont illető döntések

A közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról a közgyűlés kizárólagos hatáskörben határoz. A tulajdonostársak a közös tulajdonban levő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség eladásáról kétharmados többséggel döntenek, amennyiben ez önálló ingatlanként kialakítható (albetétesíthető), vagy amellyel egy már meglevő külön tulajdon bővíthető. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül.

4. Külön tulajdon hasznosítási módja

Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használati, illetve hasznosítási módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. A lakók és a lakhatás nyugalma érdekében a közgyűlés kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. Gyakori példa erre, hogy a társasház házirendjében szabályozza az üzleti tevékenység folytatására fenntartott napi időintervallumot, mely végső soron a vendéglátó egységek nyitva tartását is keretek közé szorítja.

5. Elővásárlás, előbérlet

Társasházak esetében általában nincs elővásárlási, vagy előbérleti jog a tulajdonostársak javára, de a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre ilyen jog létesíthető. Szerződéskötés előtt érdemes ennek az alapító okiratban vagy tulajdoni lapon utánanézni.

BALÁZS & HOLLÓ Ügyvédi Iroda


FEL

Hozzászólások  

 
#3 Póczáné Knoll Beáta 2018-05-17 11:29
Tisztelt Cím!
Kérdésem az lenne, hogy egy társasház megteheti- e, hogy üzlethelyiségeit különböző bérleti díjon adja ki?
Köszönettel: Póczáné Knoll Beáta
 
 
#2 Farkas Gyula 2018-03-21 20:59
Tisztelt cím !
Kérdésem a Th. SZMSZ rendelkezéseit a Th.tvr változásakor hozzá kell e igazítani (módosítani ?)
un jogharmonizációt köteles a Th. elvégeztetni ?
köszönettel
 
 
#1 Kugler Lászlóné 2015-03-27 19:50
Engem az érdekelne hol van leszabályozva, hogy egy tulajdonos hány meghatalmazást gyűjthet be a szavazáshoz. Az összes tulajdoni hányadhoz képest mennyit érhet el.
köszönöm szépen és sürgős lenne.
A fent megjelölt e-mail címre kérném minél előbb.
 

Szóljon hozzá!      (Jobbra tudnivalók!)

Szakértőnk további cikkei